Mientras el mercado inmobiliario sólo mostró un leve repunte en lo que va de 2024 en comparación con el año pasado, los bancos salieron con una política agresiva para intentar captar interesados en sacar un crédito hipotecario UVA, lanzados a fines de abril.

Tras saltar al terreno de juego el Brubank, que anunció el lanzamiento de préstamos ajustables por inflación, con un plazo de hasta 30 años y un monto máximo de $250 millones, el último en sumarse fue el Patagonia. Y lo hizo con una “oferta tentadora”.

El crédito que ofrece este banco es en pesos, ajustables por UVA, con una tasa nominal anual de 4,90% para quienes cobren sus ingresos en el banco y del 7,9% para mercado abierto. Se trata de créditos UVA para la adquisición de vivienda para uso permanente o inversión y además, para refacción del hogar.

El plazo máximo del crédito es hasta 30 años, con un máximo de $250 millones. Se financia hasta el 75% del valor de tasación para el caso de compra y hasta el 25 % del valor tasado para refacción de vivienda. Para poder acceder a este crédito hipotecario, la relación entre la cuota del préstamo y el ingreso del solicitante podrá ser de hasta un 25 %.

De esta manera, el Patagonia se sumó a la lista de 15 entidades financieras que ofrecen líneas de crédito hipotecario en el país. Ellas son: el Hipotecario, el Nación, Supervielle, Macro, Santader, Ciudad, Galicia, BBVA, Del Sol, ICBC, Brubank, Bancor (Córdoba), Banco de Corrientes, Banco Provincia del Neuquén y ahora el Patagonia.

Las claves de los créditos UVAPréstamos destinados a primera o segunda vivienda

Ajuste UVA: la Unidad de Valor Adquisitivo tiene un valor diario que se calcula en función de la inflación minorista que calcula el INDEC, con un retraso de 45 días.

Plazos: en su mayoría son a 20 años, a excepción del ICBC, que financia a 15 años y el Hipotecario, que junto al Nación, Galicia y Supervielle lo extienden a los 30 años.

Relación cuota / ingresos: para la mayoría de los casos es del 25%.

Montos a prestar: van desde los 90.000 dólares hasta algunos sin límite.

Ingresos mínimos: en torno a los 850 mil pesos. Pero depende de cada caso en particular.

Monto a financiar: en promedio ronda el 75% para primera vivienda, pero hay excepciones.

Monotributistas: en la mayoría de los casos se aclara que quienes revisten en esta categoría ante la AFIP pueden solicitarlos.

Todas las opciones de créditos UVAEl economista y docente de la Universidad Nacional de La Matanza, Andrés Salinas, realizó un cuadro comparativo con las características de los préstamos de los bancos que ofrecen créditos UVA.

Los bancos que ofrezcan créditos hipotecarios UVA ya no tendrán la obligación de extender los plazos en caso que a causa de la inflación se deteriore la relación cuota/ingreso.

Para ello el Banco Central de la República Argentina (BCRA) modificó la norma y dejó librado a consideración de las entidades financieras ofrecer esta posibilidad que además los obligaba a tomar un seguro que encarecía el valor de las cuotas.

Según se explicó desde el BCRA, se eliminó la obligatoriedad a los bancos de ofrecer un seguro para cubrir descalce entre CER (inflación) y CVS (variación salarial), que los hacía mantener la relación cuota-ingreso, agregando más cuotas al final.

“A partir de ahora pasa a ser voluntario que los bancos ofrezcan este u otro tipo de seguro”, señalaron.

Se espera que esta medida disminuya los costos de los créditos hipotecarios como así también facilitar su securitización (venta de paquetes de crédito en el mercado de capitales) que permitirá un mayor desarrollo del este tipo de financiamiento.

La securitización es la opción que tienen las instituciones de armar paquetes con su cartera de clientes y luego ofrecer el producto en el mercado de capitales.

“Al estandarizar la norma se facilita la securitización”, indicaron desde la autoridad monetaria.

También se flexibiliza la condición obligatoria de que las cuotas deban ser mensuales, con lo cual también queda a la libre negociación entre las partes los plazos de pago.

“Es importante que “cuando alguien firme un crédito ajustado por UVA chequee cuáles son las condiciones y si lo cree conveniente buscar cobertura”, añadieron desde el BCRA.

Con esta medida habría una mayor oferta crediticia y además bajaría la cuota para quienes no quieran pagar el seguro.

“De todas formas esto apunta a un escenario en el que la inflación se dispare, ya que en un marco de inflación controlada el crédito UVA siempre es virtuoso”, subrayaron desde el BCRA.

La modificación regirá para los créditos que comiencen a firmarse desde ahora y no afecta a los que ya fueron suscriptos.

NA

La Cámara de Diputados aprobó y giró al Senado el proyecto que crea un “Régimen de Protección de Deudores de Préstamos Hipotecarios UVA y UVI”, que se propone como una solución para las familias que contrajeron créditos durante el Gobierno de Mauricio Macri y que llevan desde años una lucha para encontrar un sistema que les permita afrontar los pagos sin ver comprometidos sus ingresos

La iniciativa establece que la cuota a pagar no podrá exceder el 30% de los ingresos acreditados por los deudores. En tanto, para los créditos ya otorgados, el cómputo del 30% será retroactivo al 1° de enero de 2023. A su vez, se fija que aquellos deudores que estén alcanzados por el impuesto a las Ganancias podrán deducir anualmente hasta tres salarios mínimos.

El proyecto aprobado por 134 votos positivos, 40 negativos y 18 abstenciones, gracias a un acuerdo por el oficialismo y un sector de la UCR por el fuerte impulso del mendocino Julio Cobos, aunque provocó discusiones en otros espacios.

La norma garantiza que la cuota a pagar por el deudor hipotecario tomará en cuenta el índice mensual que dé más bajo entre el coeficiente de variación salarial basado en la “Remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE) y el IPC que mide la inflación promedio.

En cambio, el dictamen de la minoría que finalmente quedó en el camino tenía como autor principal a Martín Tetaz (Evolución), y que contaba con el apoyo del PRO y la Coalición Cívica, dejaba en la voluntad del deudor UVA la posibilidad de elegir cuál índice de los dos prefería que se le aplicara.

La iniciativa crea un “Fondo Fiduciario de Compensación y Promoción Hipotecario (FFCPH)” que tendrá como finalidad compensar los descalces entre la cuota calculada en base a salarios y la estimada en base a la tasa UVA/UVI. El deudor deberá adherir de forma voluntaria al régimen para poder acceder a los beneficios del Fondo.

En caso de que el deudor esté desempleado, este fondo especial se hará cargo de hasta tres cuotas. En parte, dicho fondo compensador será financiado “con un aporte mensual que determinará el Banco Central con un límite máximo de 0,0025% del promedio de los saldos diarios de los depósitos en pesos y moneda extranjera”, detalla el dictamen de mayoría. (DIB)

A comienzos de mayo el presidente de la Cámara de Diputados, Sergio Massa, el presidente del bloque Frente de Todos, Germán Martínez; el jefe del bloque de la UCR, Mario Negri y el diputado Julio Cobos, firmaron un acuerdo parlamentario para “avanzar en la búsqueda de una solución consensuada para los actuales tomadores de créditos UVA”.

Es así que se inició el debate parlamentario en la reunión conjunta de las comisiones de Finanzas y Presupuesto y Hacienda, presididas por Alicia Aparicio y Carlos Heller respectivamente.

Al respecto Aparicio manifestó: “Participan tomadores de créditos UVA, economistas, abogados, sociólogos y ex funcionarios del gobierno anterior. Buscamos a lo largo de estos encuentros poder arribar a un dictamen de consenso que nos permita aportar soluciones a los tomadores de este sistema crediticio”.

“Tal como ha asumido el compromiso el presidente de la Cámara de Diputados, Sergio Massa, buscamos llevar al debate parlamentario todas las voces necesarias que nos permitan acordar en un proyecto que pueda brindar soluciones a las familias endeudadas”, completó Aparicio.

Por su parte, María Luisa Schwab, representante del “Colectivo UVA” Tandil, provincia de Buenos Aires, pidió “detener la indexación”, al señalar: “No podemos estar cautivos de este sistema que beneficia a los Bancos y desfavorece a las familias”.

Luego, Iván Kerr, ex subsecretario de Vivienda y Desarrollo Urbano de la Nación y ex presidente del ProCreAr durante la gestión del gobierno anterior, expresó: “Creo que el crédito hipotecario debe seguir siendo una herramienta de la política habitacional”. Y añadió: “Presentamos un proyecto de ley para la creación de compensación simétrica, es decir que aquellos que tomen créditos hipotecarios UVA paguen su cuota en índice ajustado por salario”.

En tanto, en su rol de integrante del Colectivo Nacional de Créditos Hipotecarios UVA Autoconvocados, Paola Gutiérrez consideró que “son los bancos los que deben asumir los costos de reestructurar estos créditos”. “No queremos perder nuestras casas sino pagar hipotecas justas”, exclamó.

A su turno, Gastón Rinaldoni, integrante del Colectivo Hipotecarios UVA de Mendoza resaltó que “es necesario rever las tasas de interés y que estas sean previsibles, que otorguen seguridad jurídica y que den dignidad para acceder al derecho humano de la vivienda”.

Por otra parte, María Isabela Iasala, representante de los tomadores de créditos se pronunció en representación de “400 mil familias damnificadas por créditos prendarios y personales” y enfatizó: “Todas las familias fueron damnificadas y resultaron vulnerados sus derechos al trabajo y a vivir dignamente”. “Este sistema nos empujó a la pobreza”, remarcó.

En su exposición, Facundo Di Filippo, del Centro de estrategia de acción para la Igualdad pidió convocar a los bancos para debatir este tema, al señalar: “Hay que desindexar el capital sino no hay solución para los hipotecados UVA”.

Cabe mencionar que los créditos hipotecarios UVA son un sistema implementado durante la gestión del gobierno anterior y consisten en un préstamo en pesos ajustable por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) -que refleja la evolución del índice de precios al consumidor- y que está expresado en Unidades de Valor Adquisitivo (UVAs).