La estabilidad del dólar tras la salida del cepo aporta en el inicio del año un significativo impulso a la compraventa de propiedades en la provincia de Buenos Aires, que bajo la herramienta del crédito hipotecario marcó en el primer cuatrimestre de este año una suba de más de un 500%. Pero a su vez, hay una alarma que se encendió por el nuevo ajuste de los UVA y pone en duda el futuro del sector.

Entre enero y abril de 2025, hubo un total de 36.176 ventas de inmuebles en territorio bonaerense, un 58,2% más que en el primer cuatrimestre del año pasado. De acuerdo a los datos que analizó DIB, abril fue otro mes positivo, con 12.158 operaciones, lo que representa un salto con respecto a las 7.617 del mismo período de 2024.

Sin embargo, siempre de acuerdo a las cifras del Colegio de Escribanos bonaerense, la gran noticia para el mercado inmobiliario es el rol que tomó el crédito hipotecario en estos meses. De las 36.176 operaciones del cuatrimestre, 6.335 fueron realizadas por esta herramienta. Es decir, un 17,5% del total.

Si se compara esas 6.335 hipotecas con los datos del primer cuatrimestre del año pasado, también se ve un salto del 509,7%, ya que en ese período se realizaron 1.039 operaciones. “No solo crecen las compraventas, también vemos un repunte sostenido en las hipotecas, que es un dato muy alentador para el sector”, afirmó el presidente del Colegio, Guillermo Longhi.

Los datos de este año confirman la tendencia alcista de los créditos, tras cinco años de estancamiento. De hecho, entre enero y abril de 2022 las operaciones a través de hipotecas fueron de 2.576, mientras que un año después, el último de la gestión de Alberto Fernández, cayó a 2.198.

“El acceso al financiamiento resulta esencial para consolidar esta tendencia positiva. Si el crédito se amplía, muchas más personas podrán alcanzar el sueño de la vivienda propia y eso, sin duda, genera un impacto muy importante en la dinámica general del mercado”, agregó Longhi.

No obstante, el sueño de casa propia, comenzó a complicarse, y en las últimas semanas una docena de bancos volvieron a subir las tasas de sus créditos UVA (Unidad de Valor Adquisitivo). La tendencia alcista comenzó a evidenciarse hacia fines de 2024 y, desde entonces, algunas entidades ya aplicaron su cuarto ajuste.

En el caso de los créditos UVA, cuya cuota se actualiza por inflación según el índice CER, la suba de tasas resulta especialmente sensible porque impactan en el posible tomador de préstamo al restringir el acceso. Es decir, mientras más alta es la tasa, mayor será el ingreso que debe justificar el solicitante.

Las tasas actualmente se ubican, en promedio, en el 4,9% para bancos públicos o provinciales, mientras que los privados ya escalaron por encima del 8% cuando en un principio era del 5,5%. Según la plataforma Mudafy, el Banco Nación ofrece la cuota más accesible: con una TNA del 4,5%, exige un ingreso mínimo de poco más de $2 millones mensuales para un préstamo de US$70.000. En el otro extremo, bancos como BBVA, Santander o el Hipotecario requieren ingresos superiores a los $3 millones, debido a tasas más altas. (DIB)

Mientras el mercado inmobiliario sólo mostró un leve repunte en lo que va de 2024 en comparación con el año pasado, los bancos salieron con una política agresiva para intentar captar interesados en sacar un crédito hipotecario UVA, lanzados a fines de abril.

Tras saltar al terreno de juego el Brubank, que anunció el lanzamiento de préstamos ajustables por inflación, con un plazo de hasta 30 años y un monto máximo de $250 millones, el último en sumarse fue el Patagonia. Y lo hizo con una “oferta tentadora”.

El crédito que ofrece este banco es en pesos, ajustables por UVA, con una tasa nominal anual de 4,90% para quienes cobren sus ingresos en el banco y del 7,9% para mercado abierto. Se trata de créditos UVA para la adquisición de vivienda para uso permanente o inversión y además, para refacción del hogar.

El plazo máximo del crédito es hasta 30 años, con un máximo de $250 millones. Se financia hasta el 75% del valor de tasación para el caso de compra y hasta el 25 % del valor tasado para refacción de vivienda. Para poder acceder a este crédito hipotecario, la relación entre la cuota del préstamo y el ingreso del solicitante podrá ser de hasta un 25 %.

De esta manera, el Patagonia se sumó a la lista de 15 entidades financieras que ofrecen líneas de crédito hipotecario en el país. Ellas son: el Hipotecario, el Nación, Supervielle, Macro, Santader, Ciudad, Galicia, BBVA, Del Sol, ICBC, Brubank, Bancor (Córdoba), Banco de Corrientes, Banco Provincia del Neuquén y ahora el Patagonia.

Las claves de los créditos UVAPréstamos destinados a primera o segunda vivienda

Ajuste UVA: la Unidad de Valor Adquisitivo tiene un valor diario que se calcula en función de la inflación minorista que calcula el INDEC, con un retraso de 45 días.

Plazos: en su mayoría son a 20 años, a excepción del ICBC, que financia a 15 años y el Hipotecario, que junto al Nación, Galicia y Supervielle lo extienden a los 30 años.

Relación cuota / ingresos: para la mayoría de los casos es del 25%.

Montos a prestar: van desde los 90.000 dólares hasta algunos sin límite.

Ingresos mínimos: en torno a los 850 mil pesos. Pero depende de cada caso en particular.

Monto a financiar: en promedio ronda el 75% para primera vivienda, pero hay excepciones.

Monotributistas: en la mayoría de los casos se aclara que quienes revisten en esta categoría ante la AFIP pueden solicitarlos.

Todas las opciones de créditos UVAEl economista y docente de la Universidad Nacional de La Matanza, Andrés Salinas, realizó un cuadro comparativo con las características de los préstamos de los bancos que ofrecen créditos UVA.

La Justicia civil y comercial de La Plata dictó una medida cautelar innovativa en la que ordenó al Banco de la Provincia de Buenos Aires a reliquidar las cuotas devengas de un crédito UVA hasta un tope que no puede superar el 30% de sus ingresos.

En una acción judicial promovida en el marco de la Ley de Defensa al Consumidor, los titulares del Centro Cultural “La Macacha”, por Silvia Serricchio y Johanna Lezcano, consiguieron un fallo clave en el juzgado Civil y Comercial N° 27 para que la cuota, que actualmente afectaba el 45% de los ingreses, tenga como tope el 30%.

De acuerdo quedó reflejado en la cautelar, de octubre de 2017 (inicio del crédito) a septiembre de 2022, los ingresos de ambas personas tuvieron una suba promedio del 387,50%, mientras que el de la cuota creció un 608%. Frente a esto, la Justicia ordenó que hasta tanto se dicte una decisión definitiva, la entidad bonaerense reliquide las cuotas correspondientes al préstamo personal suscripto hasta un tope que no deberá superar el 30% de los ingresos.

“En el comienzo del crédito el monto de la cuota afectaba el 25% de nuestros salarios, pero la última cuota se llevó el 45% de ambos ingresos. Este aumento desmedido nos impide la realización plena de nuestras actividades del Centro Cultural, tales como seminarios, música, teatro, fotografía, pintura y otras que hacen al desarrollo intelectual, social y cultural de quienes concurren”, indicaron ambas personas afectadas.

Al respecto, el abogado Juan Diego González Morales, representante de las actoras, destacó la importancia y trascendencia de la medida cautelar dictada, que se asienta en los principios protectorios de la Ley de Defensa al consumidor. “Reconoce a las querellantes como la parte más débil de la relación de consumo, así como que también que se verían gravemente afectados, ante el excesivo y progresivo aumento de la cuota del crédito UVA, otros derechos fundamentales reconocidos como la alimentación, habitación y salud”, dijo.

Cabe recordar que la Cámara de Diputados retomó días atrás el debate sobre la situación de los créditos hipotecarios UVA, para intentar buscar una solución de fondo a la problemática que afecta a un universo de 105 mil tomadores de créditos. E su mayoría son vínculos con la banca pública: 47% corresponde al Banco Nación, 13% al Banco Provincia, 9% al Banco ciudad y una porción menor otorgada por las entidades privadas.

La Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) de los créditos hipotecarios lanzados en el Gobierno de Mauricio Macri arrancó en marzo de 2016 con un valor de $14,05, mientras que en la actualidad llegó a $180. Es decir, un 1185% en seis años y medio. (DIB) FD