La desarrolladora Eidico sostuvo que las demoras en la escrituración de barrios cerrados responden principalmente a trabas administrativas y procesos técnicos complejos, en medio de un escenario donde distintos grupos de vecinos vienen manifestando reclamos vinculados tanto a la titularidad de los lotes como al impacto económico en expensas.

“Sabemos que la escrituración es una prioridad para nuestros clientes, y también lo es para nosotros”, señaló Patricio Andrés Lanusse, director de Relaciones Institucionales y socio de la firma.

“Contar con la escritura brinda seguridad jurídica, permite disponer libremente del bien y consolida la inversión realizada”, agregó.

Desde la empresa indicaron que el proceso para alcanzar la titularidad plena incluye múltiples etapas, desde la compra de la tierra y la ejecución de obras hasta la aprobación final de planos y la subdivisión. Según detallaron, en la provincia de Buenos Aires estos trámites pueden extenderse durante varios años debido a la intervención de numerosos organismos públicos.

De acuerdo a Eidico, la escrituración depende de la aprobación de planos de mensura o de propiedad horizontal, instrumentos que permiten individualizar jurídicamente cada lote. Para ello, además de contar con avales técnicos, es necesario relevar todas las construcciones existentes, verificar superficies y actualizar la documentación.

A ese proceso se suman gestiones ante distintos organismos, entre ellos la Autoridad del Agua (ADA), la Dirección Provincial de Ordenamiento Urbano y Territorial, el Ministerio de Ambiente y ARBA, lo que complejiza y extiende los plazos.

“El haber cumplido con las primeras etapas nos permite enfocarnos en el siguiente paso: la escrituración”, señalaron desde la compañía, al tiempo que reconocieron que en la provincia “los plazos son extensos” y que un barrio promedio puede demandar más de una década para completar su subdivisión.

Desde la empresa también apuntaron a modificaciones en los marcos regulatorios como uno de los factores que impactaron en los tiempos. Según explicaron, en 2014 se produjo una recentralización de los expedientes a nivel provincial que obligó a reiniciar numerosos trámites en curso.

A eso se sumó la implementación del nuevo Código Civil y Comercial y la posterior reglamentación de la propiedad horizontal especial, lo que implicó redefinir criterios técnicos y administrativos para los desarrollos urbanísticos.

Estas situaciones, indicaron, generaron demoras acumuladas en distintos proyectos.

En cuanto a los avances, Eidico informó que actualmente cuenta con más de 12.000 lotes aptos para escritura, de los cuales más de 9.300 ya fueron escriturados, mientras que unos 3.000 permanecen en proceso.

Además, precisaron que:

En 2024 se convocaron tres barrios a escriturar (824 lotes), en urbanizaciones como San Gabriel, Dina Huapi, Casas del Este, algunos de ellos en Pilar.

En 2025 otros tres (495 lotes). repartidos en San Juan Chico, Miradores del Beagle, Cazas de Santa María; y en 2026  prevén sumar entre siete y ocho barrios más, con alrededor de 7.000 lotes adicionales, entre countries de Pilar y otros puntos, tales como anexo Santa Bárbara, San Rafael, Santa Inés, San Matías, Santo Tomás, entre otros.

Según la proyección de la firma, esto permitiría alcanzar un total cercano a 19.000 lotes aptos para escrituración.

Las explicaciones de la desarrolladora se dan en un contexto de reclamos de vecinos en distintos barrios, donde se vienen señalando demoras en la escrituración y cuestionamientos a la gestión administrativa.

En diciembre de 2024, propietarios de barrios desarrollados por Eidico, algunos dentro de Pilar del Este, ya habían manifestado inquietudes vinculadas a la falta de subdivisión y su impacto en los costos, al señalar que la ausencia de escrituras individuales podía derivar en cargas impositivas más altas que luego se trasladaban a las expensas.

Más recientemente, a comienzos de 2026, vecinos de San Sebastián, realizaron una protesta en la que denunciaron irregularidades en la administración, deudas y falta de respuestas, en un escenario que también incluyó cuestionamientos por la situación de los lotes y la evolución de los gastos comunes.

Desde Eidico señalaron que existen espacios de trabajo conjunto con organismos públicos y municipios para intentar agilizar los procesos. Indicaron que estas mesas técnicas permiten revisar expedientes, unificar criterios y avanzar con mayor previsibilidad en las aprobaciones.

“Seguiremos trabajando con foco y responsabilidad para que cada vez más clientes puedan llegar a este momento tan importante”, concluyó Lanusse.

La desarrolladora EIDICO participó de la Jornada de Construcción Industrializada, Eficiencia de Recursos y Energía organizada por la Secretaría de Industria y Comercio de la Nación.

Representó a la empresa Martín Suffern, Gerente del Área Técnica, quien formó parte del panel “Construcción Sostenible con sistemas industrializados: aplicaciones y experiencias”, donde tuvo la oportunidad de hablar sobre las Viviendas de Hormigón Industrializada in situ.

Durante el desarrollo del panel, Suffern profundizó sobre lo que fueron los inicios de este sistema, ahondando en algunas de las tantas ventajas que ofrece, y concluyó luego dando ejemplos concretos de proyectos de la empresa en los que se utilizó este sistema constructivo.  

“Fue en el 2016, luego de 6 años construyendo bajo el sistema tradicional, que decidimos ir por un sistema industrializado como lo es el encofrado de aluminio reutilizable para construcción en hormigón. La reducción real de los costos finales de obra, así como también la reducción de tiempo de obra y terminaciones, son solo algunas de las razones por las que tomamos la decisión de virar para este sistema”, afirmó el referente de la empresa que tiene varios desarrollos en el país, incluido Pilar.

Proceso constructivo

El Sistema de Construcción con Encofrado de Aluminio es un sistema mediante el cual se materializa una vivienda (muros, losas y vigas) en hormigón mediante la utilización de un molde manoportante de aluminio, fabricado a medida según la arquitectura del proyecto. Este sistema permite materializar las viviendas con un ritmo de construcción semejante a un proceso industrial. Las unidades van surgiendo en serie a medida que nos movemos con el molde, en vertical para edificios en altura o en horizontal para un barrio de casas.

En este sistema de construcción se utilizan materiales típicos de la construcción tradicional, como el hormigón y el acero, pero el proceso constructivo es diferente. El encofrado es de producción industrializada. Una vez finalizado este proceso de obra gris, las terminaciones se hacen de manera tradicional.

“Este sistema tiene muchísimas ventajas principalmente en proyectos como los que hace Eidico  ya que el  tipo de desarrollos, barrios con viviendas que se repiten, permite amortizar el uso de los moldes, disminuye notablemente los tiempos de construcción y disminuye el desperdicio en obra. Todo esto otorgando una calidad constructiva que viene de la mano de la industrialización del encofrado. Además, permite ofrecer un producto que sigue cumpliendo con las expectativas de los clientes en cuanto a resistencia y durabilidad del material utilizado”, enfatizó el especialista. Y agregó: “Si de casos de éxito hablamos, con Eidico tenemos obras ejecutadas en Benavidez, Pacheco, Tigre, Pilar, Provincia de Buenos Aires, y también en Ushuaia. Con adaptaciones según cada localidad, el sistema utilizado siempre fue el mismo, viviendas de hormigón industrializado”.

Del panel también participaron Juan Virga, Gerente de Calidad y Transformación en Frío de GERDAU y Diego Raspall, Gerente Comercial de Brimax.

Vecinos de varios barrios cerrados de Pilar del Este llevaron a cabo una manifestación para denunciar irregularidades que incluyen la falta de escrituración de sus propiedades y un aumento desproporcionado en las expensas, que alcanzaron los $600.000 mensuales por lote.

Apuntan a la desarrolladora Eidico como principal responsable de la situación, que describen como insostenible.

El problema no es nuevo, pero se ha agravado en los últimos meses con la previsión de un incremento en el impuesto inmobiliario de la Provincia de Buenos Aires, aún no aprobado por la Legislatura.

"Pagamos $15.700.000 de tasa municipal y estimaron $220.000.000 por cuota bimestral de ARBA, lo que equivale a medio millón por lote. Somos rehenes de Eidico", denunciaron los vecinos.

La principal queja radica en la ausencia de subdivisión de los terrenos, lo que obliga a los propietarios a pagar impuestos como si vivieran en grandes extensiones de tierra, en lugar de lotes individuales.

Esto se traduce en una aplicación de impuestos más altos de ARBA.

Además, los vecinos señalaron la falta de transparencia en la administración de Eidico.

El aumento en las expensas

Las expensas, que hace un año rondaban los $220.000, han subido a $600.000 por lote, según las denuncias vecinales.

Los propietarios atribuyen este aumento al cálculo anticipado que hizo Eidico sobre la posible evolución del impuesto inmobiliario.

Habitantes de barrios como San Ramón, Santa Elena y Santa Guadalupe se reunieron en la avenida Parque y El Pórtico para exigir soluciones inmediatas. “Pedimos que el municipio intervenga para que los lotes sean subdivididos, y cada propietario pague lo que realmente le corresponde”, señalaron en un comunicado.

La postura de Eidico y la Provincia

Desde Eidico aseguraron que están trabajando para regularizar la situación, pero atribuyen el retraso a cuestiones administrativas.

“La valuación y los montos a tributar no son facultad de Eidico y no tenemos ninguna influencia. Como desarrolladores, nuestra obligación es declarar mejoras anualmente en nombre de los propietarios. En paralelo, seguimos trabajando fuertemente en las aprobaciones para la subdivisión y que cada propietario tribute en forma individual el impuesto inmobiliario”, respondió Eidico ante la consulta de Clarín.

“Existe un régimen de regularización de barrios cerrados creado por la Provincia para simplificar dichos trámites y aprobaciones, y estamos trabajando en avanzar en tal sentido. Como es habitual con otras cuestiones, la situación relacionada con las aprobaciones y ARBA es informada periódicamente en detalle a nuestros emprendimientos”, concluyeron.

Desde ARBA, en tanto, expusieron que se trata de un conflicto «entre particulares», y agregaron que la Ley Impositiva establece los impuestos a cobrar, y el urbano 2025, aaún no aprobado, tiene un tope del 28%, con descuentos del 15% para buenos contribuyentes.

La desarrolladora EIDICO estuvo presente en Expo Countries y Barrios Privados 2021. Mateo Salinas, Gerente General de la compañía, brindó una charla donde expuso las claves para invertir en el mercado inmobiliario.

Según manifestó, luego del panorama incierto y preocupante de principios del 2020, a mediados del año, el sector lentamente se reactivó por el interés de la gente de alquilar en áreas suburbanas.

Para el caso de las personas que tenían dólares ahorrados, esto se transformó en oportunidad de compra y así empezó la emigración hacia los barrios privados que ya estaban posicionados.

Mediante una serie de estadísticas desarrolladas por EIDICO, que también fueron confirmadas por un informe de Mercado Libre, se pudo observar la tendencia en alta de los masterplanes más destacados de la empresa: Pilar del Este, San Sebastián, Costa Esmeralda y San Matías.

El valor de estos cuatro proyectos que estuvieron estancados durante cuatro años, se duplicaron en un corto período de tiempo.

En el caso de Pilar del Este, su valor se multiplicó en un 179%, pasando de valer en promedio aproximado, de USD 28.000 a USD 50.000. En San Matías, también se obtuvo un 170% de revalorización, pasando de valer aproximadamente, de USD 50.000 a USD 85.000

Por otro lado, Costa Esmeralda y San Sebastián fueron los proyectos que más se revalorizaron, el primero con un porcentaje de 220% y el segundo con un 284%. Costa Esmeralda pasó de valer aprox. USD 25.000 a USD 55.000 y San Sebastián escaló aprox. de USD 12.500 a USD 35.500

Asimismo, Salinas sostuvo que el gran motor de esta suba de valor fue la construcción. La gente aprovechó la ventana de oportunidad del mercado y transformó esos dólares en ladrillo de forma muy económica.

Esto se puede comprobar viendo los números registrados por EIDICO, donde de las 4.643 sesiones que se hicieron en el 2020 en el mercado de la empresa, más del 50% manifestó interés en construir. Esta última tendencia se vio reforzada en la primera parte del 2021.

Para Salinas, esta tendencia no es firme, ya que no proviene de un crecimiento sostenido y sólido.

En lo que refiere al costo de construcción, Salinas argumentó que dicho valor varía dependiendo del momento en el que se haya realizado. Actualmente con el precio del dólar blue por encima de los $180, la inestabilidad política y la sobreoferta del mercado, para él ya no es una situación tan ventajosa como lo era anteriormente.

Para finalizar, señaló la posible dirección del mercado en el próximo tiempo: se reafirma el alza de los valores del m2 y el despegue de los desarrollos al costo a razón de la brecha que se generó.

La desarrolladora Eidico brindó detalles sobre el trabajo que realiza el equipo de Desarrollo Comunitario, cuyo objetivo es implementar programas relacionados con el trabajo, la educación, la familia, la salud, el hábitat digno y la espiritualidad en comunidades vinculadas a la empresa. La iniciativa nació en 2013 con el objetivo de construir vínculos de confianza entre propietarios, instituciones públicas y privadas, ONG y toda la comunidad. El plan de acción se basa principalmente en la coordinación de grupos formados por vecinos de los barrios privados y abiertos de cada zona, en las que se debaten y planifican soluciones de apoyo en obras de infraestructura, educación, contención familiar, entre otros. A su vez, busca vincular a estos vecinos con diferentes entes públicos y privados que ayudan a trabajar en diversas necesidades de cada comunidad.El equipo de Desarrollo Comunitario – que se formó en alianza con la Fundación DIGNUM y el apoyo de INICIA y Fundación Oficios- trabaja actualmente junto con vecinos de los barrios San Sebastián (Zelaya, Pilar), Santo Tomás, San Pablo (Derqui, Pilar), San Matías (Escobar), Village Joven, Village Plaza (San Miguel), Pilar del Este (Villa Rosa, Pilar) y los barrios de Tigre.Al respecto, Diego Lanusse, Responsable de Sustentabilidad de la empresa afirmó que "la tarea de Desarrollo Comunitario se focaliza en la generación de capital social entre todos los actores relevantes de una comunidad, trabajando de manera colaborativa en proyectos o programas sobre educación en oficios, la generación de empleo, la familia, la espiritualidad, la salud y el hábitat, que engloba no sólo la vivienda sino también el acceso a servicios y una calidad de vida digno. Apuntamos a una inversión social enfocada en educación, empleo, impacto en el medioambiente y apoyo a ONG y líderes territoriales de las comunidades vecinas a nuestros emprendimientos".El equipo de Desarrollo Comunitario comenzó su historia en Pilar, donde se emplazan los barrios San Sebastián, Pilar del Este, Santo Tomás y San Pablo. Entre las iniciativas que se llevaron a cabo hasta ahora -junto a los vecinos de la comunidad- se destacan la Mesa Vecinal “Entre Todos Mejorando Derqui” y la creación de la escuela de oficios “Reza y Trabaja”. También se trabajó en conjunto con la Fundación Pro Vivienda Social, para llevar el suministro de gas natural a las viviendas de los barrios que no contaban con ese servicio. Asimismo, se tomó contacto y se apoya al CECAM (Centro de Educación y Capacitación de la Mujer), con quien se hizo un censo de medición de pobreza muy completo aplicando la herramienta de innovación social llamada “Semáforo” puesta a disposición por Fundación Irradia. Así se obtuvo buena información de la población de los barrios Monterrey, Las Lilas, Sarmiento El Bosque mensurando la calidad de vida de las familias a través indicadores como ingresos y empleo, salud y medio ambiente, vivienda e infraestructura, educación y cultura, entre otros. En Villa Rosa, junto al desarrollo Pilar del Este se acompaña desde 2016 a la Ong Unión del Memorial, iniciativa social liderada por Jacky Jaramillo, a quien se le ha facilitado apoyo en capacitación de la mano de Fundación Inicia. En el marco de un proyecto de creación de una Escuela en alianza con la Asociación Civil Fe y Alegría, se avanzó en la construcción de un SUM provisorio para alojar al jardín de infantes "Caritas Felices". Recientemente se logró dotarlo de agua potable y se busca generar la instalación eléctrica. En esta misma zona se viene acompañando desde hace varios años el club de fútbol infantil "Las Vías" bajo el liderazgo de Jorge “Paco” Altamiranda. Allí entre otras acciones se han dado pasos para la obtención de la personería jurídica del mismo. Hoy en día, en la Argentina más del 50% de los jóvenes no termina sus estudios secundarios en tiempo y forma. Es por eso que en 2019, también en la zona de Villa Rosa, el equipo de Desarrollo Comunitario se unió el programa de mentoreo "Tu compromiso transforma", coordinado por la Asociación Conciencia, apadrinando a jóvenes de entre 15 y 25 años en situación de vulnerabilidad para que logren insertarse en el ámbito educativo y laboral. En el municipio de Escobar, concretamente en el barrio San Luis, también se contribuyó a organizar un servicio de apoyo escolar en 2018 y 2019 en alianza con Ariel “Chaco” Gonzalez quien facilitó las instalaciones a tal efecto. Ello fue posible gracias al trabajo mancomunado de madres de este barrio y del vecino barrio privado San Matías. También desde el año pasado se viene apoyando allí mismo al Comedor Granito de Arena que lidera Gladys Gonzalez. También se implementó la iniciativa "Mochila Solidaria", colecta de útiles escolares que fueron entregados a los niños del mismo comedor. En Bella Vista, San Miguel, se encuentran los barrios Buenos Aires Village, Village Plaza y Village Joven. Allí, con el apoyo de instituciones locales, vecinos y futuros residentes de la zona y de entes públicos, el equipo de Desarrollo Comunitario busca generar empleo para los pobladores del entorno inmediato, en un trabajo conjunto con líderes sociales y la empresa Leymer SA. Así en 2019 se contrató a 11 trabajadores de la zona.Respecto a Tigre, cuna del nacimiento de Eidico en 1997, se destaca todo el trabajo logrado por la Fundación Oficios que cuenta con más de 6.000 alumnos egresados en cursos de electricidad, soldadura, carpintería entre otros.Familias ayudando a familias en tiempos de COVID-19En el marco de la pandemia también nacieron campañas solidarias. A través de “Mesa Solidaria”, el equipo de Desarrollo Comunitario convocó a los propietarios y empleados que forman parte de los barrios privados Pilar del Este, San Sebastián, Santo Tomás, San Pablo, Casas del Este y Casas de Santa Guadalupe (Pilar), San Matías (Escobar) y Pueblo Vista (San Miguel), a colaborar con la preparación de cajas de alimentos no perecederos y productos de limpieza e higiene para donar a organizaciones sociales de la zona, a las que EIDICO ya venía acompañando desde hace tiempo a través de este equipo, pero que, en este contexto, necesitaba aún más del apoyo de todos para poder asistir a los que más lo necesitan. En lo que va de 2020 se realizaron ya 9 campañas de esta naturaleza.Asimismo, en Tigre, se conformó también con espíritu solidario la "Mesa de CooperAcción", integrada por Desarrolladores, Cáritas, Judaica Norte, Fundación Nordelta, Fundación Avina, Fundación Oficios, Fundación Maria de Guadalupe, Municipio de Tigre, Organizaciones Civiles, junto a vecinos a través de las Asociaciones Vecinales, Consorcios y Clubes. Con el apoyo de Cáritas Tigre, se invitó a participar a través de donaciones a los vecinos de los barrios de Santa María de Tigre, Altamira, Santa Bárbara, El Encuentro y del complejo Villa Nueva para acompañar a organizaciones sociales cercanas a dichos emprendimientos.En la zona de Villa La Ñata por ejemplo, se acompañó al Centro Cultural Am-Tema, que también funciona como merendero y comedor. Por su parte, Diego Lanusse, representante de Eidico en la Mesa de CooperAcción, comentó: “hoy ya estamos pensando en una agenda futura para no perder lo logrado: trabajo multisectorial y multiactoral. Iremos estableciendo esa agenda en función de las necesidades del territorio y de las iniciativas de cada uno de los actores de la mesa. El desafío está en mantener la convicción, pasión y responsabilidad para lograr instalar un modelo de gestión de la “cosa pública”, mediante una agenda de mediano y largo plazo que involucre al estado municipal, empresarios y sociedad civil”.Gracias a estas dos iniciativas solidarias en tiempos de COVID19, al momento se lograron entregar 12.699 kg de alimento, equivalentes a 46.355 platos de comida, 9.088 unidades de artículos de limpieza e higiene personal y 464 bolsones de ropa, calzado, juguetes, colchones, útiles escolares, etc.