El boom hipotecario que el Gobierno nacional supo mostrar como uno de los principales logros económicos empezó a perder fuerza y eso impacta en el mercado inmobiliario de la provincia de Buenos Aires que, en el primer cuatrimestre de 2026, muestra signos se amesetamiento.Pese a que el retorno de los créditos generó expectativa en el sector, y tanto bancos públicos como privados ampliaron el universo de potenciales compradores, la venta de inmuebles en los primeros cuatro meses del año marcó una caída de 2,7% en comparación con ese período de 2025.

De acuerdo a cifras del Colegio de Escribanos a la que accedió Agencia DIB, entre enero y abril de este año se vendieron 35.226 propiedades en el territorio bonaerense, contra 36.176 de 2025.

Esta caída también tuvo correlato con lo que pasó en abril, cuando se registraron 9.999 compraventas de inmuebles, una baja del 18 % interanual respecto a las 12.158 operaciones del mismo mes de 2025. 

Cabe recordar que el año pasado arrojó muy buenas cifras, y cerró como los mejores doce meses de la última década.

Más allá de la reaparición de algunos bancos privados, el mercado hipotecario todavía muestra señales de enfriamiento. En el acumulado de 2026, los bancos llevan otorgados US$655 millones en créditos hipotecarios, contra US$875 millones durante el primer cuatrimestre de 2025. 

En cantidad de operaciones, la caída equivale a unos 3500 préstamos menos: se pasó de 12.200 a 8700 créditos.

Eso que pasa a nivel nacional, también se repite en la provincia de Buenos Aires. En los primeros cuatro meses de 2026 mediante esta herramienta se registraron 4.777 compraventas, casi un 25% menos que en el mismo período que el año anterior. 

Solo en abril se dieron 1.023 actos, lo que representó una reducción de 52% con respecto al mismo mes del año pasado y 32 puntos en relación a marzo. 

Si se toma el total de operaciones de este año hasta el momento, sólo el 13% se hicieron a través de créditos hipotecarios. Esta cifra sigue a la baja. De hecho, en 2025 de las 147.393 operaciones, casi un 16% fueron con esta herramienta. 

Pese a ser un gran número, estuvieron lejos de la demanda que se generó en 2017 cuando el mercado llegó a concretar el 24% de las ventas mediante hipotecas. 

Hay que tener en cuenta que para acceder a un crédito a un plazo de 25 años de $200.000.000, el Banco Nación (concentra el 80% del mercado) tiene una cuota inicial de $1.288.603, equivalente a 662,66 UVAs. Para sostener esa cuota, los ingresos requeridos son de $5.154.411 netos entre titulares y codeudores, mientras que el ingreso mínimo para el titular es de $2.577.206.

Fuente: Agencia DIB

El otorgamiento de créditos hipotecarios del Banco Nación a integrantes del Gobierno nacional volvió a generar controversia, esta vez a partir de una propiedad en Pilar vinculada al secretario de Finanzas, Federico Furiase. 

La operación quedó bajo cuestionamiento tras revelarse que el préstamo utilizado para adquirir la vivienda podría no encuadrar en los criterios previstos por la entidad.

La casa está ubicada en el barrio privado Los Pilares, y habría sido adquirida por un monto cercano a los 300 mil dólares. 

Según la información difundida, cuenta con aproximadamente 200 metros cuadrados cubiertos, se emplaza sobre un lote de 880 metros y posee amenities como piscina. Se trata de una zona caracterizada por desarrollos inmobiliarios de alto valor.

El caso tomó estado público luego de que el periodista Alejandro Bercovich lo expusiera en C5N. Allí señaló que el funcionario habría accedido a una línea de crédito destinada a primera —y en algunos casos segunda— vivienda, pese a que ya contaría con al menos dos propiedades en Ramos Mejía, declaradas en su patrimonio.

"Lo más grave es que no se trata ni siquiera de una segunda vivienda, sino de una tercera", sostuvo Bercovich durante la emisión, al cuestionar el destino de este tipo de financiamiento. La observación apuntó a la finalidad original de estos préstamos, diseñados para facilitar el acceso a la vivienda en sectores con mayores dificultades.

De acuerdo a los datos que circularon, el crédito otorgado rondaría los 280 mil dólares —más de 300 millones de pesos al momento de la operación— y se habría gestionado en 2025, cuando Furiase se desempeñaba como director del Banco Central.

Este punto es central en las presentaciones judiciales realizadas en Comodoro Py, dado que el organismo regula el sistema financiero, incluido el Banco Nación.

Las denuncias también mencionan un posible conflicto de intereses vinculado al contexto en el que se tramitó el préstamo. La gestión se habría iniciado entre junio y julio de 2025, en un período atravesado por decisiones del Banco Central que impactaron en el mercado, con episodios de volatilidad y subas en las tasas.

Otro antecedente que se incorporó al análisis es un crédito hipotecario previo tomado por el funcionario en 2017, otorgado por el Banco Ciudad por unos 106 mil dólares. 

Ese historial alimenta las dudas sobre el acceso reiterado a líneas que, en principio, están orientadas a quienes no cuentan con vivienda propia.

El episodio se suma a un cuadro más amplio: existen al menos diez denuncias y dos causas judiciales en curso que investigan la asignación de créditos del Banco Nación a funcionarios del gobierno de Javier Milei. La Justicia busca establecer si hubo irregularidades o beneficios indebidos en esos otorgamientos. 

El crédito hipotecario volvió a quedar en el centro del debate. Tras un buen primer semestre marcado por el crecimiento de las operaciones por esta herramienta, en la segunda parte del año el sistema parece no encontrar tranquilidad, con subas de tasas y bancos que le pusieron freno a la recepción de nuevas solicitudes.

Como viene informando Agencia DIB, tras un período de parálisis casi total, en el primer semestre se realizaron alrededor de 19.000 operaciones por hipotecas en todo el país. En ese contexto, en la provincia de Buenos Aires, de las 73.006 operaciones en el período enero-agosto, 12.430 se realizaron vía crédito. Es decir, el 17% del total. La suba para el período enero-junio es del 597%, ya que el año pasado hubo solamente 1.718 ventas con esta herramienta.

Sin embargo, septiembre expuso las tensiones de un sistema con limitaciones estructurales y señales de agotamiento. Todo eso, sumado a un dólar que se despertó y en septiembre ya registra más de 100 pesos de suba por unidad.

Frente a la fuerte suba de tasas, los bancos salieron a revisar sus carteras y ajustar productos. Por eso no sorprendió que el Banco Ciudad y el Banco del Chubut suspendieran, al menos de manera temporal, la recepción de nuevas solicitudes.

En medio de la volatilidad, algunos bancos siguen con la oferta de préstamos, pero a tasas muy difícil de sostener. El Galicia lidera con una tasa nominal anual fija del 15% + UVA, que trepa al 17% si el cliente no acredita su sueldo en la entidad. El Macro también se ubica en el 15% + UVA; el Santander también tiene una TNA del 15%; le sigue el BBVA con el 14,5%; el Banco Hipotecario con el 13,9%; y el ICBC, con el 10,5% para clientes con sueldo acreditado y 12% para el resto.

El caso del Banco Nación es diferente. Y si bien cuenta con una tasa de 4,5% anual más UVA, elevó su scoring exigido de 450 a 909 puntos, lo que dejó a miles de familias fuera del sistema. El scoring bancario es una evaluación interna que realizan las entidades financieras para determinar la capacidad de pago de cada persona interesada en acceder a un crédito.

Por ejemplo, el Banco Nación para pedir un préstamo de unos $100 millones se exige acreditar ingresos por $2.026.741, con una cuota inicial de unos $500 mil mensuales. En el caso de los privados, aunque las tasas son más altas, se solicitan ingresos desde $1.100.000, es decir más bajos, para solicitar un préstamo.

La tasa promedio de los créditos UVA en Argentina hoy es de 10,6%. Al compararla con otros países de la región, como Chile, la diferencia es muy notoria. Allí es se ubica en torno al 5,19%, y con inflación anual del 4%. (DIB)

En medio de un contexto inflacionario complejo, el acomodamiento de algunos precios y la expectativa por el blanqueo, el mercado inmobiliario de la provincia de Buenos Aires cerró el primer semestre del año con una suba del 12,5% con respecto a 2023. Pero pese a los buenos augurios de algunos operadores del sector, lo que no repunta son las operaciones a partir del crédito hipotecario: cayeron un 59,6%.

De acuerdo a las cifras oficiales del Colegio de Escribanos bonaerense a las que accedió agencia DIB, en el período enero-junio se realizaron 41.122 ventas de propiedades, lo que marca una suba del 12,56% con respecto a las 36.532 del año pasado.

La cifra de 2024, en tanto, también están por encima de las del primer semestre de 2022, cuando el mercado bonaerense tuvo 37.529 operaciones. De todos modos, las cifras quedaron lejanas de 2018, cuando se vendieron 59.337 propiedades. Es que en parte de ese año y en 2017, las cifras del mercado estuvieron impulsadas por los créditos UVA, que aún gozaban de muy buena salud.

En lo que respecta al mes pasado, junio, se registró un total de 8.780 compraventas, lo que representa un leve aumento del 2,43 % en comparación con el mismo mes del año anterior, en el que se habían contabilizado 8.572 operaciones.

“Las variaciones que hemos estado observando están dentro de lo previsible para un mercado que aún no se ha recuperado completamente, más allá de la expectativa que genera la oferta de créditos hipotecarios que comenzó a verse en diferentes bancos”, explicó Diego Leandro Molina, presidente del Colegio de Escribanos de la provincia de Buenos Aires.

No obstante, por ahora ni el blanqueo impulsado por Javier Milei ni la política de créditos UVA se reflejan en los números bonaerenses. En el período enero-junio, hubo 1.718 operaciones a partir de créditos hipotecarios, un 59,6% menos que el mismo semestre del año pasado, cuando hubo 4.258.

Con las cifras actuales, solo el 4,17% de las operaciones del semestre se hicieron por medio de créditos. Si se compara con 2023, se nota una fuerte caída, ya que en ese año el 11,6% de las compras de inmuebles se hicieron con esta herramienta bancaria. Y si nos remontamos a 2018, en ese momento se hicieron 21.740 operaciones por esta vía de un total de 59.337: es decir, un 36,6%.

Pese a ello, desde el Colegio de Escribanos confían en la reactivación del mercado. “Ya estamos notando en las escribanías un aumento en las consultas por los nuevos créditos y estas nuevas posibilidades de financiamiento seguramente permitirán vislumbrar una reactivación mayor en los próximos meses ya que, como siempre hemos sostenido, solo con un mayor acceso al crédito es posible pensar en una consolidación del mercado”, detalló Molina. (DIB)