El Ejecutivo, tras introducir cambios al proyecto de Código de Ordenamiento Urbano y Territorial de Pilar (COUT), envió el texto al Concejo Deliberante.

En el legislativo deberá ser tratado y, en caso de ser aprobado, tendrá que ser refrendado por Decreto del gobierno de la provincia de Buenos Aires.

Las modificaciones, que alcanzan a unas 1.731 partidas, sobre 76 propuestas recibidas en la Asamblea Pública que se llevó a cabo semanas atrás, además de otras 14 correcciones al texto normativo.

Desde el Ejecutivo indicaron que el texto “busca cerrar los problemas generados por el código 2018 (aprobado durante la gestión de Cambiemos)”, donde aparecen “proximidad entre zonas industriales y zonas urbanas; ausencia de reserva de usos para sectores de alto valor y escasa disponibilidad; falta de proyección de infraestructura que acompañe a las inversiones privadas; escasez de la zonas residenciales urbanas; alta incidencia del costo de la tierra en los desarrollos por escaza disponibilidad de tierra con indicadores; limitación del crecimiento de los sectores generadores de empleo (industria y comercio) por falta de zonificaciones; reducción de las zonas residenciales urbanas; falta de criterio para el crecimiento de los centros urbanos de las localidades; arbitrariedad al momento de beneficiar con indicadores a parcelas individuales; y zonificaciones que permitían la radicación de industrias altamente contaminantes en entornos urbanos”. “El nuevo COUT busca finalizar con las arbitrariedades en donde parcelas de similares características y usos tenían diferentes zonificaciones, establecer corredores que permitan un crecimiento equilibrado del distrito, facilitar el acceso justo y a valores razonables a la tierra, preservar el ambiente y no exponer a los sectores urbanos a prácticas industriales, fortalecer los sectores de comercio, profesional y oficinas, y restringir las zonas donde se radican aquellos sectores que generan impactos ambientales negativos”, explicaron desde el gobierno local. “El proyecto se realizó pensando en ordenar el Pilar del futuro, para que el distrito pueda seguir creciendo de forma sostenible y sostenida. Teniendo en consideración la accesibilidad de la tierra con servicios, el crecimiento ordenado con conectividad e infraestructura acorde y potenciar el desarrollo económico, al mismo tiempo que se cuida el medio ambiente. En definitiva, el COUT 2023 fue pensado para ser un código sólido que asegure el desarrollo equilibrado de Pilar”, agregaron.

El texto, por ejemplo, prevé la creación de zonas de uso industrial exclusivo en los alrededores del actual Parque Industrial, con ejes en la ruta 8 y 6. La intención es concentrar allí toda la actividad fabril, aunque, aclararon desde la Comuna, las actuales empresas que funcionan dentro de esas zonas, como las que están en el corredor de la ruta 25 o en “Parada el Gallo”, en Astolfi, seguirán funcionando, porque tienen derechos adquiridos.

Otras de las propuestas apuntan a ampliar los radios urbanos en las localidades, siempre y cuando esa expansión vaya dada de la mano de la inversión en infraestructura.

Además, se limita la altura de edificios en los centros (con excepciones), y se permiten hasta 9 plantas en sectores de la Panamericana, donde el destino de la tierra, además, se dirige hacia los servicios y comercios.

Los cambios tras la asamblea

El pasado 10 de abril se llevó a cabo la Asamblea Pública para analizar el proyecto, proceso del que participaron 272 personas y en la que tomaron la palabra unas 55.

Tras esa reunión se llevaron a cabo una serie de modificaciones que, sumadas a las ya previstas, impactan en 1.731 partidas.

Por ejemplo, algunos cambios se concentraron en ciertos sectores residenciales del barrio Los Jazmines, en Del Viso, que habían solicitado mantener su amplitud de parcelamiento y limitación de rubros, y en el Barrio San Blas de Pilar Sur, que solicitaba mantener sus características residencial no urbana.

Además, también se introdujeron cambios al texto “para el sector industrial de Villa Rosa que requería mayores precisiones sobre sus zonificaciones y cuadros de usos, y en los corredores logísticos y de servicios de algunas zonas que solicitaban mixturas de usos”.

Por otro lado, desde el gobierno explicaron que algunos pedidos ya habían sido contemplados, “como es el caso de quitar las zonificaciones industriales de la zona denominada como ‘Parada El Gallo’ para evitar la radicación de nuevas industrias en una zona residencial, o de eliminar la zonificación especial de la zona donde se encuentran instaladas las termoeléctricas Araucaria Energy y APR, para impedir que se puedan otorgar habilitaciones y/o excepciones para su funcionamiento”.

No obstante, se aclaró que el funcionamiento de empresas que ya están instaladas en la zona no puede ser restringido, ya que el Código “no puede acotar los derechos preexistentes que le fueran otorgados por medida normativa o judicial”.

“Expropiaciones”

Otra de las modificaciones que introdujo el gobierno es la que tiene que ver con las expropiaciones.

El texto original del COUT establecía en su artículo 155 que “los propietarios de los inmuebles alcanzados por la declaración (de Obligatoriedad de Edificación) tendrán un plazo máximo de dos (2) años para presentar las propuestas de subdivisión y/o edificación ante la Autoridad de Aplicación municipal. Una vez visadas las mismas por la Autoridad de Aplicación, tendrán un (1) año como plazo máximo para aprobar el parcelamiento o iniciar las edificaciones”.

De no cumplimentarse, en un plazo total de 8 años, el Municipio podía declarar mediante ordenanza especial a esa o esas parcelas como de Utilidad Pública y sujetas a Expropiación. Para cumplimentarse la medida, no obstante, es necesario el visto bueno de la Legislatura bonaerense.

Esa posibilidad generó un fuerte rechazo por parte de sectores de la oposición, quienes incluso acusaron al gobierno local, de manera exagerada, de avanzar sobre la propiedad privada.

En rigor, se trataba de explicitar en la normativa local lo que establece una Ley provincial de Acceso Justo al Hábitat, la 14.449, aprobada por la unanimidad de los diputados bonaerenses en 2012.

La ex gobernadora María Eugenia Vidal, de hecho, había comenzado a avanzar en unos de los aspectos de la Ley, que tenía que ver con la confección de un registro de barrios precarios, para identificar a las personas con déficit habitacional.

Ahora, el texto modificado en su artículo 153 remite a esa Ley: “ARTÍCULO Nro.153°: Normado por ley de la Provincia de Buenos Aires Nº 14.449, reglamentada por decreto 1062 del año 2013”, lo que en términos prácticos es lo mismo.

El Municipio presentó en Asamblea Pública el proyecto del nuevo Código de Ordenamiento Territorial (COT).

Se trata del uno de los pasos administrativos necesarios para luego elevar la iniciativa al Concejo Deliberante.

El nuevo código, elaborado junto a la subsecretaría de Territorio de la Provincia de Buenos Aires, «busca dar solución a varias deficiencias existentes en el código actual aprobado por la gestión anterior (por la de Cambiemos)», explicaron desde el gobierno local..

En ese marco, la propuesta fue presentada a los vecinos e instituciones, comerciantes, industriales, representantes de organizaciones ambientalistas y representantes de los distintos espacios políticos, que lo trataron en asamblea pública, una instancia que permite, además, «acercar las preocupaciones y observaciones de los ciudadanos a la redacción de la nueva normativa».

Los vecinos, que colmaron el Teatro Ángel Alonso, pudieron tomar la palabra en la asamblea y exponer sus observaciones y realizar las consultas necesarias a los especialistas que luego de más de 18 meses de trabajo elaboraron el nuevo código de ordenamiento.

Las principales críticas que los especialistas realizaron al código vigente, aprobado por la gestión anterior y que este nuevo código viene a mejorar, se basan en distintos aspectos que «generan varios inconvenientes a los vecinos», indicaron desde la Comuna.

En ese sentido señalaron como las falencias principales de la normativa que se busca modificar que «no prevé de infraestructura que acompañe a las inversiones privadas, los problemas por proximidad entre las zonas industriales y las zonas urbanas, ausencia de reserva de usos para sectores de alto valor y escasa disponibilidad, reducción de las zonas residenciales urbanas y la arbitrariedad al momento de beneficiar con indicadores a parcelas individuales».

El nuevo COT permitirá «finalizar con las arbitrariedades en donde parcelas de similares características y usos tenían diferentes zonificaciones, establecer corredores que permitan un crecimiento equilibrado del distrito, facilitar el acceso justo y a valores razonables a la tierra, preservar el ambiente y no exponer a los sectores urbanos a prácticas industriales, fortalecer los sectores de comercio, profesional y oficinas, y restringir las zonas donde se radican aquellos sectores que generan impactos ambientales negativos», ampliaron desde el Municipio.

En este sentido, Alejandro García, Subsecretario de Planificación y Desarrollo Urbano Sostenible, quien ofició como autoridad de la Asamblea, indicó que el proyecto «se hizo pensando en ordenar el Pilar del futuro, para que tener la posibilidad de seguir creciendo de forma sostenible y sostenida».

«Teniendo en consideración la accesibilidad de la tierra con servicios, el crecimiento ordenado con conectividad e infraestructura acorde y potenciar el desarrollo económico, al mismo tiempo que se cuida el medio ambiente. Está pensado para ser un código sólido que asegure el desarrollo equilibrado de Pilar”, destacó el funcionario.

El proyecto del COT crea varios cuadros de uso, áreas en donde se podrán realizar determinadas actividades y donde quedarán prohibidas otras, como el caso de la radiación de industrias.

Lógicamente también establece qué tipo de edificaciones se pueden realizar en áreas céntricas o sus alrededores, es decir cantidad de plantas y densidad permitida, lo mismo que para el corredor de la Panamericana.

En paralelo, el Municipio avanzará con la creación de dos organismos, uno dedicado a determinar la cantidad de familias que están en situación crítica en cuanto al acceso a la vivienda, con el objeto de facilitarles el acceso a ese derecho por medio de programas nacionales, provinciales y locales.

Además, se creará un registro de baldíos, o edificaciones en desuso o derruidas, espacios que se aplicarán para satisfacer la demanda de nuevos espacios, ya sea de vivienda o de espacios comunitarios públicos.

Dudas

El proyecto recibió, también, algunas críticas, sobre todo debido al poco tiempo que hubo para analizar el proyecto y así discutirlo en la Asamblea.

Además, sectores industriales, apuntaron a la posibilidad de trasladar industrias ahora radicadas en la ruta 25 hacia otros sectores, mientras que el desarrollo fabril se circunscribe, indicaron, a tres áreas.